Эскроу-счет. Как это работает и почему быть дольщиком — безопасно?

Об эскроу-счетах

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который открывают, чтобы обеспечить "безопасную сделку" между двумя сторонами. Средства покупателя находятся на таком счете до тех пор, пока не будут выполнены условия договора.

Эскроу-счет можно использовать, когда необходимо купить или продать что-то дорогое. Не обязательно недвижимость, это может быть автомобиль либо любая другая ценность. Но в нашей стране счета эскроу получили распространение именно в сделках с недвижимостью — благодаря изменениям в законах, регулирующих строительную сферу.

Использование эскроу-счетов в долевом строительстве

В 2017 году в России начали реформировать финансовые отношения между застройщиками и участниками долевого строительства. Все расчеты между дольщиками и строительными компаниями стали проходить через банковские счета с защитным механизмом — это позволило исключить риски потери денег для покупателей. С лета 2019 года использование эскроу-счетов стало обязательным для всех новых жилых проектов — эта норма регулируется 214-ФЗ.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема приобретения квартиры с использованием ипотеки и счета эскроу на самом деле довольно простая. Рассмотрим ее на примере одного из объектов АО "СЗ "Мордовская ипотечная корпорация".

1. Выбор объекта и оформление ипотеки. Например, вы решили приобрести двухкомнатную квартиру в новом жилом комплексе "Новая история" в 3 микрорайоне. Стоимость квартиры — 8 947 940 руб. У вас есть первоначальный взнос 3 000 000 руб. Остальную сумму вы планируете взять в ипотеку.


Сначала забронируйте понравившуюся вам квартиру. Это можно сделать, позвонив в наш отдел продаж: +7 (8342) 44-44-54

Затем убедитесь, что банк готов выдать требуемую сумму для покупки недвижимости (то есть 5 947 940 руб.). Вы подбираете банк и ипотечную программу. Подаете заявку (сейчас это происходит в основном онлайн) и получаете ответ от банка.



2. Подписание кредитного договора. После одобрения предварительной заявки вы собираете необходимые документы и заключаете договор ипотечного кредитования с банком на сумму 5 947 940 руб.

3. Заключение ДДУ. После оформления кредитного договора вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) с АО "СЗ "Мордовская ипотечная корпорация", где помимо подробных условий и характеристик будущего жилья есть обязательный пункт об использовании эскроу-счета для совершения сделки.

4. Регистрация договора. Подписанный обеими сторонами ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Это очень важный этап, ведь пока договор не зарегистрирован, он де-юре является незаключенным. Вы начинаете считаться дольщиком именно с момента регистрации ДДУ.

5. Открытие эскроу-счета. Безопасный счет открывается в банке, который выбран застройщиком в качестве эскроу-агента. Это может быть тот же самый банк, что выдал ипотечный кредит дольщику. Либо другая кредитная организация, уполномоченная ЦБ на проведение безопасных сделок.

6. Перевод средств. Банк, в котором вы оформили ипотеку, проверяет документы и перечисляет на эскроу-счет сумму ипотечного кредита (5 947 940 руб.), а также личные средства покупателя, являющиеся первоначальным взносом (3 000 000 руб.). Депонированная сумма блокируется и остается неизменной до исполнения договора счета эскроу — банк не может, например, удерживать с нее комиссии и вознаграждения за свои услуги.

7. Завершение расчетов. После выполнения условий договора, то есть когда  АО "СЗ "Мордовская ипотечная корпорация" построит и введет дом в эксплуатацию, банк перечислит застройщику деньги с эскроу-счета. Только тогда и не раньше. На период строительства деньги дольщика надежно защищены на эскроу-счете. Также обратим ваше внимание, что ключи выдаются покупателям в течение 12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию (если иное не указано в договоре ДДУ).

Почему ипотека с эскроу-счетами безопасна?

— Полный возврат средств при нарушении условий договора. Если застройщик не сможет сдать дом в срок или станет банкротом, эскроу-агент вернет деньги дольщику (первоначальный взнос) и ипотечному банку (кредитные средства).

— Контроль со стороны банка и государства. Строительство сегодня ведется по 214-ФЗ с обязательным страхованием ответственности застройщика. Кроме того, средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).

— Прозрачность сделки. Все этапы (открытие счета, перечисление средств, передача квартиры) фиксируются документально.

Может ли покупатель забрать деньги с эскроу-счета?

Средства, размещенные на эскроу-счете, имеют особый правовой статус: на время депонирования они не принадлежат ни покупателю, ни застройщику. Вывести средства с эскроу-счета по желанию депонента невозможно. Возврат денег покупателю допускается, только если застройщик не выполнил условия договора или обанкротился.

Срок хранения средств на эскроу-счете, который фиксируется в договоре долевого участия и банковском соглашении, называется депонированием. Обычно этот период устанавливают с запасом (до 6 месяцев) на случай задержки строительства. До окончания срока депонирования застройщик должен исполнить свои обязательства.

Также средства могут быть возвращены при расторжении договора долевого участия — независимо от того, произошло ли это по соглашению сторон, через суд или в одностороннем порядке.

Можно ли выбрать банк для сделки через счет эскроу?

Выбор эскроу-агента остается за застройщиком. На эту роль может претендовать банк из перечня кредитных организаций, опубликованного на сайте ЦБ.

Если вы берете ипотеку, то удобнее открывать эскроу в том же банке, чтобы избежать комиссий за межбанковский перевод. По закону 214-ФЗ для дольщиков открытие и ведение эскроу-счета бесплатны.

Использовать эскроу-счет — надежно, безопасно и быстро. Система эскроу-счетов полностью защищает интересы покупателей: застройщик получает деньги только после выполнения своих обязательств по договору.

Менеджеры АО "СЗ МИК" помогут вам с подбором объекта недвижимости, проконсультируют по вопросам, связанным с ипотекой и системой эскроу. Ждем вас в офисе по адресу: г. Саранск, ул. Степана Разина, 17а.

Реклама. АО "СЗ МИК". Erid: 2VtzqxiB9Aa